|
АГЕНТ.ua29.11.2010
«Большинство рынков коммерческой недвижимости во всем мире прошли нижнее пике и находятся на стадии роста» - так считает большая часть инвесторов, опрошенных в 3 квартале 2010 года в рамках Глобального исследования настроений инвесторов, проведенного компанией Colliers International.
Более того, свыше 90% инвесторов сообщили о планируемом расширении портфеля объектов в течение года или же сохранении его на существующем уровне.
ЧАСЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Основной используемой моделью исследования являются «Часы рынка недвижимости» - они представляют собой проекцию рыночных циклов на привычном циферблате часов, где 12 часов означает пик рынка, 6 часов – его «дно». Каждый 6-часовой промежуток отражает цикл роста (с 6 до 12 часов) или спада (с 12 до 6 часов).
Так, согласно результатам исследования, наибольшая группа респондентов, включающая инвесторов недвижимости в каждом из регионов мира, оценила развитие рынка на уровне 8 часов на Глобальных часах недвижимости, что означает его уверенное развитие. Вторая и третья группы по численности – на уровне 6 и 7 часов, что значит «дно рынка» или начало его восстановления, соответственно. Данные комментарии указывают на то, что большинство рынков во всем мире уже находятся на подъеме, и это проявляется в росте спроса, снижении вакантности и увеличении ставок аренды. Это кардинальное улучшение в сравнении с результатами прошлого исследования Colliers International, проведенного в 1 квартале 2010г, когда большинство респондентов оценивали свои рынки между 5 и 6 часами, что отражало продолжающийся спад на рынке и его «дно», соответственно.
РАСШИРЕНИЕ ПОРТФЕЛЕЙ
60% инвесторов выразили намерение расширять свои портфели в течение следующих 12 месяцев, 31% намерены сохранить на текущем уровне. Только 9% выразили желание сократить свои портфели.
«Большая часть результатов данного исследования говорит о растущем оптимизме на глобальном рынке недвижимости», - говорит Джеймс Хорн, исполнительный президент Colliers International, Глобальные инвестиционные услуги. «И, несмотря на то, что текущие настроения инвесторов отличаются в зависимости от региона, подавляющее большинство респондентов считает, что рынок будет на подъеме через 1 год. Дополнительный оптимизм вносит мнение 75% респондентов о том, что вторая волна кризиса маловероятна».
Большинство инвесторов, желающих расширить свои портфели, планируют сделать это на локальных рынках, но 30% готовы рассматривать зарубежные рынки. Для сравнения, в предыдущем исследовании в 1 кв. 2010 года только 20% респондентов были заинтересованы в инвестировании за пределы своих локальных рынков. Наиболее часто упоминаемые рынки для зарубежного инвестирования - Нью-Йорк, Чикаго, Сан-Франциско, Вашингтон, Лондон, Сидней, Сингапур и Гонконг. Некоторые из развивающихся рынков были также названы как привлекательные для инвестирования, среди них: Польша, Украина и Бразилия.
ЗАЕМНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ
Относительно ситуации с финансированием мнения разнятся. Около половины (44%) респондентов считают, что сейчас легче получить заемное финансирование, чем год назад, при этом 36% отмечает, что ситуация с привлечением заемного финансирования усложнилась. Мнения разошлись и в отношении стоимости заемного финансирования: более половины респондентов (56%) считает, что стоимость осталась такой же или снизилась по сравнению с ситуацией 12 месяцев назад, 44% утверждает, что стоимость увеличилась за последние 12 месяцев. В сравнении с результатами опроса первого квартала, однако, заемное финансирование воспринимается как более доступное.
В перспективе ближайших 12 месяцев, 8 из 10 респондентов ожидают увеличения доступности заемного финансирования или сохранение на том же уровне. Количество респондентов, считающих, что стоимость финансирования возрастет в ближайшие 12 месяцев, несколько уменьшилось по сравнению с результатами опроса в 1 квартале 2010г. (44% ожидающих увеличения сейчас против 52% 6 месяцев назад).
Некоторые из КЛЮЧЕВЫХ РЕГИОНАЛЬНЫХ ВЫВОДОВ опроса инвесторов, проведенного Colliers International в 3 квартале 2010г.:
В Западной Европе 62% респондентов планируют инвестировать за рубеж – существенное увеличение в сравнении с 30%, зафиксированными в 1 квартале 2010 г.
Существенно возросшая часть инвесторов США (65%) отметили, что рассматривают продажу недвижимости в следующем году (в сравнении с 23% в 1 квартале 2010г.)
73% азиатских инвесторов ожидают расширения своих портфелей в перспективе 12 месяцев – 65% в 1 квартале 2010г.
63% инвесторов из Ближнего Востока и Африки намерены активно снижать рисковость своих портфелей недвижимости. 25% инвесторов упомянули диверсификацию портфеля в качестве меры по снижению рисков.
В Центральной и Восточной Европе география инвестирования является достаточно разнообразной, при этом Варшава однозначно остается наиболее популярным направлением, особенно в офисном сегменте. Среди других приоритетных направлений инвесторы называют Киев, Прагу, Москву и Бухарест.
Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International в Украине комментирует: «В течение трех кварталов 2010 года наблюдается постепенное возобновление интереса к рынку коммерческой недвижимости Украины. Несмотря на то, что количество качественных активов, доступных для приобретения, по-прежнему остается очень ограниченным, рынок увидел первые крупные трансакции. Основной интерес представляет собой торговая недвижимость. Обнадеживающие макроэкономические прогнозы, относительно стабильная политическая ситуация, а также устойчивый спрос со стороны арендаторов, низкая вакантность и достаточно высокий уровень арендных ставок являются основными предпосылками для заинтересованности именно в этом сегменте коммерческой недвижимости. В частности были заключены 2 крупные сделки о партнерствах (OLEDO – Sky Mall, DUPD – Arricano,), в строительство ТРЦ Ocean Plaza вошел финансовый партнер, также произошла продажа крупного земельного участка в центральной части города для строительства ТРЦ. Помимо уже завершенных трансакций на рынке торговой недвижимости в ближайшей перспективе могут быть финализированы новые сделки.
При этом основная проблема на рынке все та же – недостаточные объемы заемного проектного финансирования по приемлемым для девелоперов условиям. Это приводит к тому, что большая часть ныне строящихся объектов финансируется собственными средствами девелоперов/инвесторов. Справедливым также будет отметить, что постепенно ситуация с заемным банковским финансированием улучшается и уже ряд девелоперов ведут предметные переговоры с банками. В частности, хорошим сигналом для рынка стало открытие кредитной линий для завершения строительства одного их крупных комплексов в Киеве (МФК «Торонто» - Банк Кипра).
Позитивные тенденции позволяют предположить, что украинский рынок коммерческой недвижимости миновал низшую точку и медленно переходит в фазу восстановления. Большинство участников рынка сходится во мнении, что ставки капитализации на лучшие и наименее рисковые активы будут сокращаться под влиянием возрастающего спроса и в 2011 году будут находиться в диапазоне 10-13%.»
ОБ ИССЛЕДОВАНИИ
Глобальное исследование настроений инвесторов 3 квартала 2010 г. проводилось в период с 15 августа 2010 года по 7 сентября 2010г. Для участия в исследовании были приглашены основные глобальные институциональные и частные инвесторы в сфере недвижимости, представляющие различные сегменты инвестирования. В общей сложности в исследовании приняло участие 216 респондентов, общий портфель активов которых составляет порядка US$710 млрд.
Основная цель исследования - лучшее понимание позиции глобальных инвесторов в настоящем рынке на глобальном и региональном уровнях, включая точку зрения инвесторов относительно перспективы 12 месяцев.
Colliers International предоставляет наиболее достоверную информацию и аналитику рынка коммерческой недвижимости во всем мире. Аналитические отчеты компании включают обзор рынков офисной, торговой и складской недвижимости как в глобальной перспективе, так и на локальных рынках.
О Colliers International
Colliers International – ведущая международная консалтинговая компания, предоставляющая полный комплекс услуг в области коммерческой недвижимости арендаторам, владельцам недвижимости и инвесторам. Сегодня компания Colliers International насчитывает свыше 15 000 сотрудников, работающих в 480 офисах в 61 стране мира. Colliers International является третьей крупнейшей компанией в мире, предоставляющей консалтинговые услуги на рынке коммерческой недвижимости. Ежегодный доход компании превышает $1,9 млрд., а оборот – $64 млрд.
Colliers International сотрудничает с международными и украинскими компаниями, оказывая консалтинговые и брокерские услуги при аренде и продаже офисных, торговых и складских помещений, консалтинговые услуги в области гостиничной недвижимости, услуги по оценке объектов недвижимости, услуги корпоративным клиентам, а также по инвестиционному консалтингу и продажам.
Более подробная информация о компании: www.colliers.com/kyiv |
